Une maison de Phoenix que Zillow a achetée pour la revendre. En proposant des « achats instantanés».

L’Ubérisation de l’immobilier en Amérique 

Zillow.com et d’autres entreprises affirment qu’elles apportent efficacité et commodité aux ventes à domicile.

Par Ben Casselman et Conor Dougherty

Le New York Times

7 mai 2019

Dans le monde numérique à-la-demande d’aujourd’hui, l’achat et la vente d’une maison restent obstinément et douloureusement analogiques. La plupart des ventes passent par un agent immobilier (et une commission de 6%). La plupart se terminent toujours dans un bureau, les deux côtés signant page après page de jargon juridique.

La Silicon Valleyveut changer cela. Les entreprises de technologie ont commencé à grignoter les limites du secteur de l’immobilier résidentiel, offrant des journées portes ouvertesvirtuelles, des clôtures numériques et d’autres services. Elles s’en prennent maintenant directement à la transaction immobilière par le biais « d‘achats instantanés», dans lesquels les entreprises achètent des maisons, effectuent des travaux d’entretien avant de les remettre sur le marché.

Des entreprises bien établies telles que Zillowet des investisseurs avancés tels que Opendooret Offerpadont recueilli des milliards de dollars en promettant aux investisseurs de pouvoir utiliser des algorithmes sophistiqués pour prévoir la valeur des maisons individuelles. Ils soutiennent que ces prévisions, combinées à des économies d’échelle dépassée, leur permettront d’être beaucoup plus efficaces que les flipperstraditionnels [Home flippers: ceux qui achètent pour revendre rapidement].

Les entreprises et leurs commanditaires affirment qu’ils présentent ce que la technologie a de mieux à offrir :

– Ils apportent efficacité et commodité à un procédé qui n’est connu ni pour l’un ni pour l’autre. La Silicon Valleya déjà bouleversé la façon dont nous nous transportons en taxi et ordonnons notre déjeuner à emporter, affirment-ils. Pourquoi ne pas améliorer une transaction que même des professionnels instruits trouvent intimidante ?

– « Vous devriez pouvoir vendre une maison en quelques clics », a déclaré Eric Wu, directeur général d’Opendoor.

Mais les maisons ne sont pas des taxis. Un mauvais trajet sur Uberpeut coûter $20  et retarder celui qui est attendu à une réunion. Mais pour la plupart des Américains, une maison est le plus gros atout et l’achat le plus cher qu’ils auront à faire.

Au mieux, les sceptiques voient dans l’achat instantané, également appelé «iBuying», une activité à forte intensité capitalistique et surchauffée dont la croissance explosive s’éteindra lorsque les investisseurs se lasseront de marges bénéficiaires que Zillowqualifie «  d’aussi fines qu’une lame de rasoir» et qui pourrait apporter volatilité et risques à une industrie qui a déjà entraîné le ralentissement de l’économie américaine au cours de ce siècle.

La région de Phoenix, dansl’Arizonaest devenue une plaque tournante du phénomène des achats instantanés. Avec des kilomètres de subdivisions de maisons beiges, le marché est uniforme, se prêtant à des algorithmes de fixage de prix.

Glenn Kelman, directeur général de la société de courtage en ligne Redfin, a déclaré :

–  Il est dangereux de dépenser des sommes énormes pour acheter une maison pour la revendre « sans avoir une idée précise de la manière dont vous allez gagner de l’argent sur presque chaque maison ». Si cela arrive, a-t-il dit, “vous n’aurez fait qu’ajouter un certain degré de risque sur les marchés du logement et des capitaux.

Lesachats instantanésne représentent qu’une petite partie du marché, mais ils se développent à une vitesse vertigineuse. Zillowa acheté moins de 700 maisons en 2018 ; elle s’attend à acheter

5 000 logements par mois d’ici trois à cinq ans. Opendoor, le premier grand acheteur, a acheté plus de 11 000 maisons l’année dernière et a collecté plus d’un milliard de dollars pour accélérer son rythme.

Les sociétés cherchent généralement à conserver leurs maisons pendant 90 jours ou moins avant de les revendre, généralement à un acheteur individuel. Cela demande, de petits changements dans le processus pour accommoder l’acheteur éventuel.

À Phoenix, les achats instantanés représentent 6% de toutes les transactions immobilières, selon Mike DelPrete, analyste du secteur. Et comme un signe de la façon dont iBuyingrestructure le marché de l’habitation, la société de M. Kelman se lance dans le jeu en achetant des maisons en Californie, au Colorado et au Texas par le biais d’un programme appelé RedfinNow.

Même les sociétés de courtage traditionnelles telles que Keller Williams et Realogy,propriétaire de Coldwell Banker, de Century 21et d’autres marques, ont annoncé des projets de programmes d’achats instantanés. La tendance est une menace pour le modèle commercial des courtiers – mais si cela se produit de toute façon, ils préféreront sans doute avoir une part de l’action.

Il y a toujours eu des gens qui ont besoin de vendre leur maison rapidement à cause d’un emploi perdu ou d’un déménagement soudain. Mais vendre rapidement se fait généralement avec, un rabais important. Les acheteurs instantanéspromettent un rabais beaucoup plus petit, ne réduisant peut-être que 1 ou 2% de ce qu’un propriétaire peut obtenir lors d’une vente conventionnelle.

– Pour certains vendeurs, ce compromis pourrait en valoir la peine.

Lorsque Dora Cagnetto a décidé de vendre sa maison à Phoenix cette année, un agent immobilier lui a dit qu’elle pourrait la vendre pour environ $375 000. Peut-être $390 000. Mais qu’elle aurait à remplacer le tapis et repeindre les murs. À 68 ans et récemment à la retraite, elle a pensé que cela lui semblait être beaucoup de travail.

Dora Cagnetto a reçu une offre de $382 000 de Zillowpour sa maison sans faire aucun travail de rénovation. Son fils pensait qu’ils auraient pu économiser de l’argent en la préparant eux-mêmes, dit-elle.

– “mais je ne voulais pas faire ça.”

Mme Cagnetto a supposé qu’en laissant Zillow se charger des réparations, elle obtiendrait entre 10 000 et 15 000 dollars de moins que si elle avait fait faire les réparations elle-même et vendu la maison par l’intermédiaire d’un agent.

Un soir, après qu’elle ait fait arracher le tapis, Mme Cagnetto a vu une publicité d’offre en ligne pour Zillow Offers.

Zillow, mieux connue pour estimer la valeur des maisons pour les vendeurs potentiels, achèterait elle-même la maison. Mme Cagnetto a téléchargé des photos et obtenu une offre: 382 000 $, moins les frais de Zillow. Aucun travail de réparation, pas de maison portes ouvertes nécessaire. Et Zillowa payé en espèces.

Mme Cagnetto a estimé qu’elle avait effectivement payé entre 10 000 et 15 000 dollars pour le privilège de confier à Zillowle travail de remplacement du tapis et des comptoirs de la salle de bain et d’effectuer d’autres légers travaux de réparation.

“Mon fils, lui a dit  :

– “, oh, j’aurais pu le faire “, et peut-être aurait-il économisé un peu d’argent”, a déclaré Mme Cagnetto.

– « Mais je n’avais pas envie de faire tout cela. Je ne voulais pas embaucher quelqu’un pour faire le travail, je ne voulais ni remplacer le tapis ni peindre les murs moi-même. “

La région de Phoenixest devenue une plaque tournante du phénomène iBuying. Avec son parc de logements relativement neuf et ses kilomètres de subdivisions de couleur beige et identique, le marché est à la fois abordable, uniforme et en constante croissance.

La question de savoir si iBuyingfonctionne en dehors des marchés comme Phoenixet Las Vegasest une question ouverte. Le modèle n’a pas encore pénétré le nord-est, où le parc de logements est plus ancien, où les conditions météorologiques augmentent les coûts de maintenance et où il existe moins de types de subdivisions du genre cookie-cutter[à l’emporte-pièce] que les algorithmes de l’industrie évaluent le mieux. Les prix sont également plus élevés, ce qui rend les erreurs plus coûteuses pour les entreprises.

Les entreprises disent qu’elles seront en mesure de tirer plus d’efficacité du système à mesure qu’elles acquerront de l’ampleur et de l’expérience. Mais les experts sont douteux. Chris Mayer, économiste en immobilier à Columbia University, déclare ce qui rend les transactions immobilières chères ne changerait pas.

– “Ce n’est pas comme les hypothèques, où tout le monde vend le même produit, ou comme les places identiques sur un vol d’avion”, a déclaré M. Mayer.

En effet, la vision de M. Wu de vendre une maison avec quelques clics sur un smartphone n’a pas encore été trouvée. Pour le moment, les algorithmes aident à déterminer les offres préliminaires d’iBuyers, mais ces offres ne deviennent définitives que lorsqu’un inspecteur a examiné les lieux. Il incombe encore aux humains de déterminer si une fondation est fissurée ou si une cuisine doit être remodelée.

Même les fonctions de post-marché restent laborieuses. Zillow Offersemploie près de 200 personnes à Phoenix, réparties dans plusieurs rangées de boxes d’architectes pour rationaliser le processus qui date de plusieurs dizaines d’années et qui consiste à travailler avec un agent immobilier pour déterminer le prix, présenter et montrer une maison dans l’espoir d’obtenir le meilleur prix du marché. Sur une rangée de boxes, des analystes s’emploient à créer des indices de prix comparables. Dans une autre rangée, des employés prennent les appels de vendeurs potentiels et les aident à conclure le marché. D’autres encore organisent les équipes de peintres, de tapissiers et aménagent les maisons récemment achetées afin que Zillowpuisse rapidement les remettre sur le marché.

Zillowreconnaît essentiellement qu’elle ne s’attend pas à gagner beaucoup d’argent grâce à son programme d’offres instantanées. Au lieu de cela, elle considère la vente de maisons comme un moyen de générer des revenus pour son activité de prêt hypothécaire, qu’elle a développée après l’acquisition de Mortgage Lenders of Americal’année dernière, et pour d’autres services. C’est l’équivalent approximatif du concessionnaire automobile qui vend des voitures à perte, mais gagne de l’argent en offrant un financement.

– “Vous pouvez gagner de l’argent sur l’emprunt hypothécaire”, a déclaré Svenja Gudell, économiste en chef de Zillow. “C’est la raison pour laquelle nous possédons une société de crédit immobilier.”

Personne ne peut encore répondre à la question suivante :

– Que se passera-t-il à iBuyers– et à iBuying– lorsque le marché du logement se refroidira inévitablement, laissant les entreprises propriétaires de milliers de logements d’une valeur inférieure à ce qu’ils pensaient.

Kelman a déclaré qu’une version microscopique de cette situation était apparue à la fin de l’année dernière lorsque la hausse des taux d’intérêt a entraîné un ralentissement que les algorithmes d’iBuyersne prévoyaient pas. Redfina vendu des maisons à perte ; d’autres ont tenu bon dans l’espoir d’un rebond. Les optimistes ont eu raison et le marché a rapidement rebondi. Mais M. Kelman déclare que l’expérience était un signe d’avertissement.

– «Si les taux avaient continué d’augmenter et que le marché de l’habitation avait continué de baisser, cela aurait été un frein», a-t-il déclaré.

Zillow et Opendoorestiment que leurs produits pourraient avoir encore plus de valeur si le marché immobilier ralentissait. Le marché immobilier se contracte souvent en période de mutation rapide, alors que les acheteurs et les vendeurs ont du mal à s’entendre sur les prix. Les acheteurs instantanés, avec leurs algorithmes sans émotion, pourraient faire bouger le marché en acceptant des prix plus bas pour les maisons en stock et en établissant ainsi des points de repère pour les autres vendeurs.

Ce désaccord met en évidence une tension au centre du modèle iBuyingqui vise à éliminer les frictions qui ralentissent le marché immobilier :

• négociations prolongées,
• offres conditionnelles,
• financement qui s’effondrent avant la clôture.

Mais cette lenteur même contribue à la stabilité de l’immobilier.

– il est difficile d’imaginer un « krach éclair» alors qu’il faut 90 jours pour qu’une vente se fasse. Et une grande partie de l’économie des États-Unis, depuis l’hypothèque sur 30 ans au prêt net sur collatéral, en passant par les impôts fonciers qui financent les districts scolaires, repose sur cette stabilité.

– “Du point de vue de la valeur nette, l’immobilier est de loin le principal actif de la plupart des Américains, et cette valeur a toujours été très stable”, déclare Sam Khater, économiste en chef du géant hypothécaire Freddie Mac.

C’est peut-être le plus grand défi d’iBuying, a déclaré M. DelPrete. Le procédé n’est pas encore familier et les vendeurs hésitent à jouer avec la plus grosse transaction de leur vie.

– « Le plus gros obstacle à cette traction de masse est la psychologie humaine », a-t-il déclaré. “Plus les inconvénients potentiels sont importants, plus on développe une aversion pour le risque.”